Legea de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole ingradeste libertatea de a contracta
La 12 martie a.c. a fost publicata in Monitorul Oficial Legea nr. 17/2014 care priveste unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan. In cuprinsul art. 5 din aceasta lege se mentioneaza ca in toate situatiile in care se solicita, in conformitate cu disp. art. 1669 din Codul Civil, pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, este necesar ca antecontractul sa fie incheiat in forma autentica si, totodata, sa fie indeplinite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din aceasta lege.
Prin aceasta prevedere este anihilat practic, in materia antecontractului, art. 1178 din Codul Civil, care se refera la libertatea formei si care prevede, in principiu, ca un contract se incheie prin simplul acord de vointa al partilor. Sigur ca da, avand in vedere importanta domeniului reglementat, valoarea deosebita a terenurilor, abuzurile care s-au facut prin pronuntarea unor hotarari judecatoresti care sa constate transferul dreptului de proprietate in materia terenurilor arabile din extravilan, se pot gasi justificari care sa limiteze libertatea formei, reglementata de art. 1178, insa eu consider ca era suficienta forma scrisa, ceruta ad probationem, dublata de o adevarata responsabilitate a celor care pronuntau hotararea. De altfel, de la aparitia legii nr. 247/2005, care reglementa, in titlul X, prin art. 5 alin. 2, posibilitatea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, dupa ce, in prealabil, se incheiase un antecontract in forma scrisa, au aparut suficiente garantii, prin reglementari care dadeau siguranta circuitului civil, in sensul ca instanta putea sa verifice, pe de o parte, vointa reala a partilor, iar, pe de alta parte, faptul ca obiectul antecontractului se gaseste in circuitul civil si el apartinea promitentului vanzator la momentul cand se pronunta hotararea. Printre aceste garantii amintesc art. 57 din OUG nr. 80/2013. Cu alte cuvinte, ratiunea legiuitorului nu este aceea de a securiza institutia vanzarii pentru ca existau suficiente mijloace legale la momentul promulgarii legii. Fara sa vrei, te gandesti la elemente subiective, care directioneaza inspre notariat pe cel care doreste sa incheie un antecontract.
Dispozitia din teza a doua a art. 1178 din Codul Civil, ce, in text, voia sa fie exceptia de la regula libertatii de a contracta, devine, prin aceste amendari ale legislatiei civile, regula. Consider ca nu este normal ca intre antecontract si contractul propriu-zis de vanzare-cumparare sa nu existe diferente de regim juridic in ceea ce priveste forma in care se manifesta vointa de a contracta (avand in vedere ca numai contractul de vanzare transfera proprietatea, desi si antecontractul este tot conventie, insa difera obiectul). Impunerea formei autentice unui asemenea antecontract nu este justificata nici de scopurile legii, care sunt enumerate exhaustiv in art. 1, pentru ca nu vad de ce asigurarea securitatii alimentare sau comasarea terenurilor agricole nu s-ar putea realiza si daca antecontractul se incheie intr-un cabinet de avocatura, pentru ca, asa cum spuneam, oricum el trebuie supus cenzurii instantei.
Se ajunge, prin promulgarea acestei legi, cel putin la o dihotomie, anume: sa poti incheia un antecontract in forma scrisa, nu autentica, pentru un teren intravilan (a carui valoare si importanta este cel putin egala, dar de regula este mai mare) si sa nu poti incheia in aceeasi forma un antecontract pentru un teren extravilan.
Este greu de explicat de ce, potrivit art. 20 din legea in discutie, rudele pana la gradul 3 pot incheia antecontracte fara a le fi aplicabile disp. art. 5, adica fara a respecta forma autentica. Oare nu discutam despre acelasi obiect al vanzarii sau am dreptate cand spun ca din nou ajungem in sfera subiectivului?
Nu inteleg, de asemenea, daca dispozitiile art. 20, care prevad ca aceasta lege nu se aplica antecontractelor si pactelor de optiune autentificate la notariat anterior intrarii in vigoare a acestei legi, exclud de plano posibilitatea de a prezenta in instanta un antecontract care nu este incheiat la notariat.
In cadrul profesiei mele spuneam de mult ca, daca nu vom face nimic sa putem modifica continutul art. 3 din Legea nr. 51/1995, deja golit de continut prin alte acte normative care nu intereseaza discutia de acum, vom ajunge sa constatam ca litera c) din cuprinsul art. 3, care se referea la redactarea de acte juridice, ramane fara obiect.
Avocat dr. Aurel Despa, Membru Consiliul UNBR
Distribuie
Niciun comentariu
Adaugă părerea ta!