Drepturile si obligatiile chiriasilor
Numarul celor care inchiriaza locuinte a crescut constant in ultimii ani, mai ales in orasele mari ale tarii, unde se prefera chiria in fata achizitiei. Tocmai de aceea am pregatit astazi o sinteza utila ce cuprinde toate drepturile si obligatiile ce revin chiriasilor, asa cum sunt reglementate de Noul cod civil, in vigoare deja de doi ani.
Raporturile dintre chiriasi si proprietari sunt reglementate de Noul Cod Civil, la sectiunea „Contractul de locatiune”, art. 1777-1835, in vigoare din 1 octombrie 2011. Astfel, potrivit prevederilor, inchirierea unei locuinte se va face pentru cel mult 49 de ani. In plus, daca proprietarul (locatorul) si chiriasul (locatarul) stipuleaza un termen mai lung, acesta se va reduce de drept la 49 de ani.
Pe de alta parte, daca in contract nu se mentioneaza niciun termen, inchirierea se va considera incheiata dupa cum urmeaza:
- pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist;
- pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
- pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil.
Care sunt drepturile chiriasului
Potrivit Noului Cod Civil, chiar si in lipsa unei stipulatii exprese, locuinta de inchiriat trebuie sa fie in stare corespunzatoare de folosinta. Mai precis, proprietarul trebuie:
- sa predea chiriasului bunul dat in locatiune;
- sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii;
- sa asigure linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.
De asemenea, chiriasii vor primi locuinta impreuna cu toate accesoriile sale pe care le vor putea folosi pe toata durata contractului de inchiriere.
In ceea ce priveste reparatiile necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii, acestea vor fi efectuate de proprietar, dupa cum se arata in actul normativ citat. In schimb, reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului vor fi suportate de chirias.
Mai mult decat atat, daca, dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina proprietarului, iar acesta din urma nu ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi facute de chirias. In acest caz, proprietarul este dator sa plateasca, in afara sumelor avansate de chirias, dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor. „In caz de urgenta, locatarul (chiriasul, n.red.) il poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii”, se precizeaza in Noul Cod Civil.
Asigurarea locuintei
Conform reglementarilor legale, proprietarul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant chiriasului folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta.
Astfel, proprietarul garanteaza contra tuturor viciilor/riscurilor care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului. Mai mult, chiriasul are dreptul la despagubiri din partea proprietarului pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii sale corporale. „Atunci cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu chiriasului, locatorul poate fi obligat si la daune-interese, in afara de cazul cand dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit imprejurarilor, nu era dator sa le cunoasca”, se precizeaza in NCC.
In cazul in care proprietarul nu remediaza stiuatia in cel mai scurt termen, chiriasul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei. In plus, daca viciile sunt atat de grave incat, daca le-ar fi cunoscut, chiriasul nu ar fi luat bunul in locatiune, el are chiar dreptul de a rezilia contractul de inchiriere.
In schimb, trebuie retinut ca proprietarul nu raspunde pentru problemele care erau aparente la data incheierii contractului, dar pe care chiriasul nu le-a reclamat.
Protectie chiar si cand locuinta e „revendicata” de terti
Dispozitiile legale in vigoare asigura o protectie a chiriasului chiar si in situatiile in care o terta persoana pretinde un drept asupra locuintei inchiriate. „Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa il despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza”, se precizeaza in Noul Cod Civil.
In aceste cazuri, indiferent de gravitatea tulburarii, chiriasul are dreptul de a solicita o scadere proportionala a chiriei, insa doar daca i-a comunicat proprietarului situatia, iar acesta nu a remediat-o de indata. In acelasi timp, chiriasul poate rezilia contractul daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o, chiriasul nu ar fi inchiriat locuinta.
Pe de alta parte, chiriasul care, la incheierea contractului, cunostea situatia locuintei nu are dreptul la daune-interese.
De asemenea, in situatia in care chiriasul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat si exista riscul pierderii in tot sau in parte, a folosintei bunului, el va avea dreptul de a solicita introducerea in proces a proprietarului, in conditiile Codului de procedura civila. In acelasi timp, proprietarul locuintei va fi obligat sa il despagubeasca pe chirias de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicarii tulburarii de catre locatar. El nu va fi insa tinut la despagubiri daca dovedeste ca locatorul nu ar fi avut castig de cauza sau ca, avand cunostinta de tulburare, nu a actionat.
Obligatiile chiriasului
Pe langa drepturile enumerate mai sus, chiriasul are si cateva obligatii prevazute de Noul Cod Civil. Astfel, acesta trebuie sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract. In lipsa unei stipulatii clare in acest sens, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor. Astfel, daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeaza:
- in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;
- in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;
- in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.
Totodata, chiriasul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, precum si sa il restituie la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.
De asemenea, conform NCC, daca chiriasul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe proprietar, acesta din urma poate cere daune-interese sau chiar rezilierea contractului.
In ceea ce priveste reparatiile locuintei, chiriasul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa ii notifice de indata proprietarului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.
Atentie! Reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina chiriasului.
O alta obligatie de-a chiriasului este aceea de a permite examinarea locuintei de catre proprietar la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune.
Chiriasii pot fi executati silit in baza contractului de inchiriere
Potrivit art. 1798 din Noul cod civil, contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata, care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.
„Pentru a avea putere executorie, toate contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata trebuie inregistrate la organul fiscal, deci si in situatia in care locatorul este profesionist (spre exemplu, o societate care a incheiat contracte de inchiriere)”, preciza ANAF la inceputul anului 2013, cand noi reguli in materia contractelor de locatiune au intrat in vigoare.
Mai exact, este vorba despre procedura prin care se inregistreaza la Fisc contractul de locatiune, publicata in Monitorul Oficial nr. 16 din 9 ianuarie 2013, care stabileste ca proprietarii pot inregistra contractele de locatiune pe care le incheie cu persoane fizice sau juridice la la organele fiscale in a caror evidenta sunt inregistrati ca platitori de impozite si taxe.
Pentru a inregistra contractul de incheiere, locatorul depune la Fisc, in doua exemplare, o declaratie de inregistrare a contractelor de locatiune, insotita de contractul propriu-zis, in original si copie. Organul fiscal certifica conformitatea copiei contractului de locatiune cu originalul si restituie locatorului originalul.
In schimb, in cazul in care, locatorul depune declaratia de inregistrare a contractului prin posta, cu confirmare de primire, aceasta va fi insotita de o copie legalizata de pe contractul de locatiune.
Atat pentru proprietarii persoane fizice, cat si pentru cei persoane juridice, contractele de locatiune se inregistreaza in termen de 5 zile de la data depunerii documentelor la Fisc in Registrul contractelor de locatiune, organizat la nivelul organelor fiscale competente.
Data inregistrarii contractelor de locatiune este data depunerii acestora la registratura organului fiscal competent sau data postei, se mai precizeaza in procedura citata. Mirela Oprea, avocatnet.ro
Distribuie
Niciun comentariu
Adaugă părerea ta!