Odata cu intrarea in vigoare a noului Cod civil, CONTRACTUL DE INCHIRIERE devine TITLU EXECUTORIU
Odata cu intrarea in vigoare a noului Cod civil, conform dispozitiilor art. 1.798, contractele de închiriere încheiate prin înscris sub semnatura privata care au fost înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si în modalitatile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.
Contractele de închiriere pe durata determinata si constatate prin înscris sub semnatura privata si înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii în ceea ce priveste obligatia de restituire a bunurilor (art. 1.809 Cod civil). Ca atare, pentru protectie, proprietarul are interesul de a le înregistra la organele fiscale. Dar simpla mentiune în Codul civil nu era suficienta, fiind necesara introducerea unei proceduri clare de înregistrare. Pâna recent, existau proceduri de înregistrare a contractelor la organele fiscale doar pentru anumite tipuri de locatori (persoane fizice) sau anumite scopuri (ex.: închiriere pentru sediul social al societatilor comerciale). În acest articol, vom prezenta procedura de înregistrare la organele fiscale, precum si ce înseamna un titlu executoriu în contextul contractului de închiriere.
Procedura de înregistrare
Prin Ordinul presedintelui ANAF nr. 1.985/2012, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 16 din 9.01.2013, a fost aprobata Procedura de înregistrare a contractelor de locatiune, precum si modelul si continutul unor formulare necesare în acest sens. Procedura se refera atât la persoanele fizice, cât si la persoanele juridice. Organul fiscal competent este cel în a carui evidenta este înregistrat locatorul ca platitor de taxe si impozite.
a) Persoane juridice
În vederea înregistrarii, proprietarul, altul decât persoana fizica, va depune în 2 exemplare „Declaratia de înregistrare a contractelor de locatiune“, împreuna cu o copie a contractului, dupa ce conformitatea acesteia cu originalul a fost verificata de organul fiscal. Declaratia poate fi depusa si prin posta, cu confirmare de primire, însotita de o copie legalizata a contractului de locatiune. Dovada înregistrarii o constituie exemplarul declaratiei pastrat de proprietar, în cazul în care contractul a fost depus direct, sau exemplarul declaratiei pastrat de proprietar împreuna cu confirmarea de primire semnata de reprezentantul organului fiscal, daca documentele au fost trimise prin posta. Data înregistrarii contractelor e data depunerii la registratura organului fiscal competent sau data postei, dupa caz. Înregistrarea va fi efectuata în Registrul contractelor de locatiune, în termen maxim de 5 zile de la depunerea contractului
b) Persoane fizice
Persoanele fizice care au calitatea de locator si obtin venituri din închirierea locuintelor sau altor bunuri au obligatia înregistrarii contractului încheiat între parti. Organul fiscal competent este, dupa caz, fie organul fiscal în a carui raza teritoriala persoana fizica îsi are domiciliul, în cazul persoanelor fizice rezidente, sau organul fiscal în a carui raza teritoriala se afla bunul supus impunerii (cazul persoanelor fizice nerezidente).
Contribuabilii care obtin venituri din închirierea locuintelor sau altor bunuri si care opteaza pentru determinarea venitului net au obligatia de a depune contractul de locatiune la organul fiscal, în original si copie, în termen de 15 zile de la încheierea acestuia, însotit de „Declaratia privind venitul estimat/norma de venit“ (formular 220). Prevederile mentionate la punctul a) de mai sus privind dovada si data înregistrarii, termenul de înregistrare, precum si Registrul contractelor de locatiune se aplica si în cazul locatorilor persoane fizice.
Titlul executoriu. Executarea silita
Executarea silita se poate efectua numai în temeiul unui titlu executoriu. Constituie titluri executorii hotarârile pronuntate de instantele judecatoresti, precum si orice alte hotarâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare, respectiv înscrisuri carora legea le recunoaste forta unor titluri executorii.
Codul civil aduce noutati în materia titlurilor executorii, mentionând ca, pe lânga contractele în forma autentica, sunt titluri executorii si contractele de închiriere încheiate prin înscris sub semnatura privata si care au fost înregistrate la organele fiscale.
Puterea executorie a contractului de închiriere e recunoscuta doar în cazurile în care îndeplineste conditiile prescrise de lege: (i) înscris autentic sau (ii) înscris sub semnatura privata si înregistrat la organul fiscal. Astfel, în cazul unui asemenea contract, se poate solicita încuviintarea executarii silite fara a mai parcurge procedura judiciara pentru obtinerea de catre locator a unei hotarâri judecatoresti de recunoasterea a dreptului sau pe fond si nici procedura de investire cu formula executorie a contractului de închiriere. Cu alte cuvinte, daca locatorul are un contract de închiriere sub semnatura privata, dar înregistrat la organul fiscal si chiriasul nu plateste chiria sau nu preda bunul la expirarea contractului, locatorul poate obtine direct executarea silita a chiriasului.
Ramâne însa necesara procedura de încuviintare a executarii silite care e de competenta instantei de executare. Conform Codului de procedura civila, cererea de executare silita, însotita de contractul de închiriere, se depune la executorul judecatoresc competent, respectiv executorul din circumscriptia curtii de apel în raza teritoriala a careia urmeaza sa se faca executarea. Acesta, în termen de cel mult 5 zile de la înregistrarea cererii, va solicita instantei încuviintarea executarii silite, înaintându-i în copie cererea de executare si titlul respectiv.
În procedura de încuviintare a executarii silite, instanta de executare verifica, printre altele, daca titlul, altul decât o hotarâre judecatoreasca, întruneste toate conditiile de fond si de forma cerute de lege pentru validitatea actului juridic sau a dreptului pe care îl constata si daca creanta este certa, lichida si exigibila. Instanta de executare încuviinteaza executarea silita a obligatiei stabilite prin titlul executoriu, printr-o încheiere, fara citarea partilor, în termen de cel mult sapte zile de la înregistrarea cererii.
Încheierea prin care instanta admite cererea de încuviintare a executarii silite nu e supusa niciunei cai de atac, iar încheierea prin care se respinge cererea de încuviintare poate fi atacata cu recurs numai de catre creditor (în cazul nostru, locatorul), în 5 zile de la comunicare. La fel ca în cadrul oricarei executari silite, chiriasul ar putea invoca, într-o eventuala contestatie la executare, motive de fapt sau de drept privitoare la fondul dreptului privind plata chiriei, daca legea nu prevede în acest scop o alta cale de atac.
Concluzii
Avantajele de care beneficiaza locatorul, în conditiile prevederilor legislative amintite, sunt pe de o parte faptul ca pot fi evitate costurile si formalitatile pe care le presupune încheierea contractelor de locatiune în forma autentica, iar pe de alta parte posibilitatea de a porni executarea silita, fara a mai parcurge procedura judiciara pentru obtinerea de catre locator a unei hotarâri judecatoresti de recunoasterea a dreptului sau pe fond si nici procedura de investire cu formula executorie a contractului de închiriere, în cazul nerespectarii clauzelor contractuale referitoare la plata chiriei sau restituirea bunului. Adrian Silindean, Oana Alexandru, capital.ro.
Oana Alexandru, Adrian Silindean, avocati Schoenherr si Asociatii
Distribuie
Niciun comentariu
Adaugă părerea ta!